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Die Restnutzungsdauer bei Immobilien – Bedeutung, Bewertung und Praxisrelevanz

Die Restnutzungsdauer bei Immobilien – Bedeutung, Bewertung und Praxisrelevanz

Die Restnutzungsdauer ist ein zentraler Begriff in der Immobilienbewertung. Sie beschreibt den Zeitraum, in dem eine Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann – unter der Annahme regelmäßiger Instandhaltung. Für Investoren, Gutachter, Banken und Eigentümer ist sie eine wichtige Kennzahl, insbesondere bei der Ermittlung des Ertragswerts und der AfA (Absetzung für Abnutzung).

1. Definition der Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer (RND) ist der Zeitraum in Jahren, für den ein Gebäude noch als wirtschaftlich nutzbar gilt. Sie wird vom Bewertungsstichtag an bis zum Ende der voraussichtlichen Nutzung berechnet. Sie ist Teil der Gesamtnutzungsdauer, die je nach Gebäudetyp und Nutzung variieren kann.

2. Faktoren, die die Restnutzungsdauer beeinflussen

Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann – positiv wie negativ – von der Regel abweichen. Entscheidend sind:

  • Bauweise und Bauqualität: Massiv gebaute Immobilien halten in der Regel länger als Leichtbauweisen.
  • Baujahr und Modernisierungsgrad: Wurde das Gebäude regelmäßig modernisiert (z. B. Dach, Fenster, Heizung), verlängert das die RND.
  • Erhaltungszustand: Ein gepflegter Zustand verlängert, ein Sanierungsstau verkürzt die wirtschaftliche Nutzbarkeit.
  • Technischer Fortschritt und gesetzliche Anforderungen: Neue Vorschriften (z. B. zum Wärmeschutz) können dazu führen, dass Gebäude wirtschaftlich überholt sind.
  • Marktlage und Standort: In attraktiven Lagen kann sich auch eine Altbauimmobilie als wirtschaftlich nutzbar erweisen; in schwachen Märkten sinkt die Restnutzungsdauer oft schneller.

3. Restnutzungsdauer in der Wertermittlung

Die RND ist ein Kernelement im Ertragswertverfahren (gemäß ImmoWertV). Dort wird sie für die Abzinsung zukünftiger Reinerträge verwendet. Je kürzer die RND, desto geringer der Ertragswert einer Immobilie.

4. Feststellung durch Sachverständige

Die Festlegung der Restnutzungsdauer erfolgt durch den Immobiliensachverständigen auf Basis von Ortsbesichtigung, Dokumentenprüfung und bautechnischer Einschätzung. Dabei kann auch die modifizierte Gesamtnutzungsdauer Anwendung finden, falls z. B. Modernisierungsmaßnahmen die Lebensdauer verlängert haben.

5. Restnutzungsdauer und Steuerrecht

Auch steuerlich spielt die RND eine Rolle, insbesondere bei der linearen Abschreibung. Verkürzt sich die Nutzungsdauer durch Gutachten, kann dies eine schnellere steuerliche Abschreibung ermöglichen. Dies erfordert jedoch eine entsprechende Anerkennung durch das Finanzamt.

6. Fazit

Die Restnutzungsdauer ist mehr als eine technische Zahl – sie beeinflusst Wert, Investitionsentscheidung, Finanzierung und Besteuerung. Eine realistische und sachgerechte Einschätzung ist daher unerlässlich. Sie sollte stets individuell und auf Grundlage objektiver Kriterien erfolgen – und regelmäßig überprüft werden, da sich der Zustand und Marktwert einer Immobilie im Laufe der Zeit verändert.

Hinweis für die Praxis: Eigentümer, Käufer und Investoren sollten sich nicht auf pauschale Annahmen verlassen, sondern bei Bedarf ein qualifiziertes Gutachten zur RND einholen – insbesondere bei älteren oder sanierungsbedürftigen Gebäuden.

Gutachten nach den Vorgaben des Bundesfinanzministeriums:

Die Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bei der Finanzbehörde werden durch Sachverständige für die Wertermittlung erstellt, welche von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert wurden.

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Erben

Erbschaftsauseinandersetzungen - Erbengemeinschaft / Pflichtteilergänzungsansprüche / Vererben zu Lebzeiten / Finanzamt

Zur Aufteilung des Erbes wird der Verkehrswert der in der Erbmasse enthaltenen Immobilien benötigt.

Erbengemeinschaft  

Bei mehr als einem Erben kommt es oft vor, dass ein oder mehrere Erbberechtigte die Auszahlung des Erbanteils anstreben. Hier empfehlen wir unser Kurzgutachten um eine faire und sichere Basis für alle Beteiligten zu schaffen. 

Pflichtteilsergänzungsansprüche 

Erben von Immobilien müssen sich oft mit den Ansprüchen von Pflichtteilsergänzungsberechtigten Familienmitgliedern auseinandersetzten. Die Rhein Ruhr Gutachten erstellt in der Regel zu diesem Zweck ein Kurzgutachten. Bei der Erstellung des Kurzgutachtens fließen insbesondere Baumängel, Sanierungsrückstau, Restnutzungsdauer oder andere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale mit ein, um den Verkehrswert möglichst gering zu halten bei einem trotzdem belastbaren Ergebnis.  

Vererben zu Lebzeiten 

Wenn Vermögen in Form einer Immobilie hinterlassen wird, ist es ratsam, dass Erbe rechtzeitig zu Lebzeiten zu regeln. Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie mehrere Kinder und Enkel haben. Um keinen Streit zwischen den Erben aufkommen zu lassen, sollten Sie schon zu Lebzeiten offen über Ihre Absichten sprechen. Wenn Sie Vermögen vererben, fällt für die Begünstigten eine Erbschaftsteuer an. Ihre Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Doch nicht immer hält der Fiskus die Hand auf: Gerade für enge Familienangehörige, wie Ehepartner oder Kinder, gibt es recht hohe Freibeträge. Sie können Ihre Immobilie auch zu Lebzeiten vermachen – durch eine Schenkung. Bei einer Schenkung fallen die gleichen Steuersätze und Freibeträge wie bei einer Erbschaft an. Der Unterschied ist jedoch, dass die Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden können. Um eine faire und sichere Basis für alle Beteiligten zu schaffen, empfehlen wir ein Gutachten zu erstellen um den Verkehrswert sicher zu bestimmen. 

Finanzamt 

Auch bei möglichen Benachteiligungen von Erben oder Beschenkten durch die Finanzämter durch pauschalierte Immobilienbewertungen kann in der Regel ein niedrigerer Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks durch ein Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden. Die Finanzämter begutachten normalerweise die Immobilie nicht vor Ort. Daher kann die Bewertung der Immobilie zu hoch ausfallen. Die Rhein Ruhr Gutachten erstellt zu diesem Zweck ein Kurzgutachten. Bei der Erstellung des Kurzgutachtens fließen insbesondere Baumängel, Sanierungsrückstau, Restnutzungsdauer  oder andere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die das Finanzamt nicht berücksichtigen konnte mit ein. 

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Zugewinnausgleich

Scheidung: Was bedeutet Zugewinnausgleich für die Immobilie?

Bei einer Scheidung sieht der Gesetzgeber einen sogenannten Zugewinnausgleich für Ex-Partner vor. Der Anspruch auf eine solche Ausgleichszahlung kann sich auch aus Vermögenswerten wie dem Wohneigentum ergeben. Die mögliche Wertsteigerung einer Immobilie während der Zeit des Zusammenlebens spielt dabei eine entscheidende Rolle.

Eine Scheidung bei gemeinsamem bzw. gemeinsam genutztem Wohneigentum zieht in finanzieller Hinsicht eine Reihe spezifischer Problematiken nach sich.

Der Zugewinnausgleich ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und regelt im Trennungsfall, dass das im Laufe der Ehe entweder von einem der Partner oder aber von beiden Partnern hinzugewonnene Vermögen gleichmäßig unter diesen aufgeteilt wird.

Sofern per Ehevertrag keine andere Vereinbarung getroffen wurde, greift der Zugewinnausgleich grundsätzlich auch bei Immobilien und kann für einen der Partner zu Ausgleichszahlungen in beträchtlicher Höhe führen. Darauf sollte man gegebenenfalls gut vorbereitet sein.

 

Zugewinngemeinschaft & Zugewinnausgleich 

Aus Sicht des BGB leben Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Auf dieser Grundlage können Partner bei einer Trennung bzw. Scheidung Ansprüche auf das im Laufe der Ehe oder der eingetragenen Lebenspartnerschaft hinzugewonnene Vermögen des anderen genau dann geltend machen, wenn dieses größer ist als der eigene Zugewinn. Entsprechendes gilt für das gemeinsame Vermögen der Ehepartner. Allerdings gehört alleiniges Eigentum durch die Hochzeit nicht zwangsläufig beiden Eheleuten, wie oft fälschlicherweise angenommen wird. Nur dessen Wertsteigerung ist unter bestimmen Voraussetzungen Gegenstand dieser Regelung.

 

Ohne Gütertrennung besteht Anspruch auf Zugewinnausgleich

Wurde Gütertrennung vereinbart, so entfällt die Option auf einen späteren Zugewinnausgleich. Ohne Gütertrennung hingegen – oder wenn es sich bei dem Vermögen nicht um alleiniges Eigentum handelt – sind beide Ehepartner im Normalfall „hälftige“ Eigentümer der bei einer Scheidung zu betrachtenden Immobilie. Ein Anspruch auf Zugewinnausgleich besteht insbesondere dann, wenn das Haus oder die Wohnung nach der Eheschließung gekauft wurde, beide Partner im Grundbuch vermerkt sind und gemeinsam für die Tilgung des Bankdarlehens aufkommen. Entscheidend für die Berechnung des Zugewinnausgleichs ist, ob die Immobilie während der Ehe an Wert gewonnen hat. In diesem Fall beträgt der Zugewinn für beide Partner im Trennungsfall jeweils 50 Prozent der Wertsteigerung.

 

Beide Seiten sollen von Wertsteigerung profitieren

Auch wenn nur einer der Ehepartner die Immobilie besitzt, kann bei einer Wertsteigerung des Wohneigentums ein Zugewinnausgleich geltend gemacht werden. Denn dem Gesetzgeber geht es letztlich darum, beide Seiten davon profitieren zu lassen, wenn das Haus oder die Wohnung während der Ehe wertvoller geworden ist. Etwa indem das Wohneigentum zwischenzeitlich ausgebaut oder modernisiert wurde oder die Marktpreise für Immobilien gestiegen sind. Die daraus resultierende Wertschöpfung wird im Falle der Scheidung dem persönlichen Zugewinn des Besitzers zugerechnet, was sich wiederum auf die Höhe der Ausgleichzahlung auswirkt.

Anders gerechnet wird übrigens auch im Fall, wenn einer der Partner bereits vor der Ehe Alleineigentümer der Immobilie war. Damit erhöht sich sein Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Hochzeit. Doch nur wenn der Wert der Immobilie im weiteren Verlauf auf die eine oder andere Weise zugenommen hat, fließt dies im Scheidungsfall in seinen Zugewinn mit ein und muss beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.

 

Die Rhein-Ruhr-Gutachten erstellt regelmäßig Gutachten um den Wert des gemeinsamen Immobilieneigentums (Haus, Wohnung etc.) zu ermitteln. Hierbei wird zum einen der Immobilienwert zum Anfangswert ermittelt sowie der Immobilienwert zum Trennungszeitpunkt, um Wertsteigerungen oder auch Wertverluste zu ermitteln.