Von Marc Beneke Blog-News • 0 Kommentare

Erben

Erbschaftsauseinandersetzungen - Erbengemeinschaft / Pflichtteilergänzungsansprüche / Vererben zu Lebzeiten / Finanzamt

Zur Aufteilung des Erbes wird der Verkehrswert der in der Erbmasse enthaltenen Immobilien benötigt.

Erbengemeinschaft  

Bei mehr als einem Erben kommt es oft vor, dass ein oder mehrere Erbberechtigte die Auszahlung des Erbanteils anstreben. Hier empfehlen wir unser Kurzgutachten um eine faire und sichere Basis für alle Beteiligten zu schaffen. 

Pflichtteilsergänzungsansprüche 

Erben von Immobilien müssen sich oft mit den Ansprüchen von Pflichtteilsergänzungsberechtigten Familienmitgliedern auseinandersetzten. Die Rhein Ruhr Gutachten erstellt in der Regel zu diesem Zweck ein Kurzgutachten. Bei der Erstellung des Kurzgutachtens fließen insbesondere Baumängel, Sanierungsrückstau, Restnutzungsdauer oder andere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale mit ein, um den Verkehrswert möglichst gering zu halten bei einem trotzdem belastbaren Ergebnis.  

Vererben zu Lebzeiten 

Wenn Vermögen in Form einer Immobilie hinterlassen wird, ist es ratsam, dass Erbe rechtzeitig zu Lebzeiten zu regeln. Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie mehrere Kinder und Enkel haben. Um keinen Streit zwischen den Erben aufkommen zu lassen, sollten Sie schon zu Lebzeiten offen über Ihre Absichten sprechen. Wenn Sie Vermögen vererben, fällt für die Begünstigten eine Erbschaftsteuer an. Ihre Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Doch nicht immer hält der Fiskus die Hand auf: Gerade für enge Familienangehörige, wie Ehepartner oder Kinder, gibt es recht hohe Freibeträge. Sie können Ihre Immobilie auch zu Lebzeiten vermachen – durch eine Schenkung. Bei einer Schenkung fallen die gleichen Steuersätze und Freibeträge wie bei einer Erbschaft an. Der Unterschied ist jedoch, dass die Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden können. Um eine faire und sichere Basis für alle Beteiligten zu schaffen, empfehlen wir ein Gutachten zu erstellen um den Verkehrswert sicher zu bestimmen. 

Finanzamt 

Auch bei möglichen Benachteiligungen von Erben oder Beschenkten durch die Finanzämter durch pauschalierte Immobilienbewertungen kann in der Regel ein niedrigerer Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks durch ein Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden. Die Finanzämter begutachten normalerweise die Immobilie nicht vor Ort. Daher kann die Bewertung der Immobilie zu hoch ausfallen. Die Rhein Ruhr Gutachten erstellt zu diesem Zweck ein Kurzgutachten. Bei der Erstellung des Kurzgutachtens fließen insbesondere Baumängel, Sanierungsrückstau, Restnutzungsdauer  oder andere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die das Finanzamt nicht berücksichtigen konnte mit ein. 

Von Marc Beneke Blog-News • 0 Kommentare

Zugewinnausgleich

Scheidung: Was bedeutet Zugewinnausgleich für die Immobilie?

Bei einer Scheidung sieht der Gesetzgeber einen sogenannten Zugewinnausgleich für Ex-Partner vor. Der Anspruch auf eine solche Ausgleichszahlung kann sich auch aus Vermögenswerten wie dem Wohneigentum ergeben. Die mögliche Wertsteigerung einer Immobilie während der Zeit des Zusammenlebens spielt dabei eine entscheidende Rolle.

Eine Scheidung bei gemeinsamem bzw. gemeinsam genutztem Wohneigentum zieht in finanzieller Hinsicht eine Reihe spezifischer Problematiken nach sich.

Der Zugewinnausgleich ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und regelt im Trennungsfall, dass das im Laufe der Ehe entweder von einem der Partner oder aber von beiden Partnern hinzugewonnene Vermögen gleichmäßig unter diesen aufgeteilt wird.

Sofern per Ehevertrag keine andere Vereinbarung getroffen wurde, greift der Zugewinnausgleich grundsätzlich auch bei Immobilien und kann für einen der Partner zu Ausgleichszahlungen in beträchtlicher Höhe führen. Darauf sollte man gegebenenfalls gut vorbereitet sein.

 

Zugewinngemeinschaft & Zugewinnausgleich 

Aus Sicht des BGB leben Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Auf dieser Grundlage können Partner bei einer Trennung bzw. Scheidung Ansprüche auf das im Laufe der Ehe oder der eingetragenen Lebenspartnerschaft hinzugewonnene Vermögen des anderen genau dann geltend machen, wenn dieses größer ist als der eigene Zugewinn. Entsprechendes gilt für das gemeinsame Vermögen der Ehepartner. Allerdings gehört alleiniges Eigentum durch die Hochzeit nicht zwangsläufig beiden Eheleuten, wie oft fälschlicherweise angenommen wird. Nur dessen Wertsteigerung ist unter bestimmen Voraussetzungen Gegenstand dieser Regelung.

 

Ohne Gütertrennung besteht Anspruch auf Zugewinnausgleich

Wurde Gütertrennung vereinbart, so entfällt die Option auf einen späteren Zugewinnausgleich. Ohne Gütertrennung hingegen – oder wenn es sich bei dem Vermögen nicht um alleiniges Eigentum handelt – sind beide Ehepartner im Normalfall „hälftige“ Eigentümer der bei einer Scheidung zu betrachtenden Immobilie. Ein Anspruch auf Zugewinnausgleich besteht insbesondere dann, wenn das Haus oder die Wohnung nach der Eheschließung gekauft wurde, beide Partner im Grundbuch vermerkt sind und gemeinsam für die Tilgung des Bankdarlehens aufkommen. Entscheidend für die Berechnung des Zugewinnausgleichs ist, ob die Immobilie während der Ehe an Wert gewonnen hat. In diesem Fall beträgt der Zugewinn für beide Partner im Trennungsfall jeweils 50 Prozent der Wertsteigerung.

 

Beide Seiten sollen von Wertsteigerung profitieren

Auch wenn nur einer der Ehepartner die Immobilie besitzt, kann bei einer Wertsteigerung des Wohneigentums ein Zugewinnausgleich geltend gemacht werden. Denn dem Gesetzgeber geht es letztlich darum, beide Seiten davon profitieren zu lassen, wenn das Haus oder die Wohnung während der Ehe wertvoller geworden ist. Etwa indem das Wohneigentum zwischenzeitlich ausgebaut oder modernisiert wurde oder die Marktpreise für Immobilien gestiegen sind. Die daraus resultierende Wertschöpfung wird im Falle der Scheidung dem persönlichen Zugewinn des Besitzers zugerechnet, was sich wiederum auf die Höhe der Ausgleichzahlung auswirkt.

Anders gerechnet wird übrigens auch im Fall, wenn einer der Partner bereits vor der Ehe Alleineigentümer der Immobilie war. Damit erhöht sich sein Anfangsvermögen zum Zeitpunkt der Hochzeit. Doch nur wenn der Wert der Immobilie im weiteren Verlauf auf die eine oder andere Weise zugenommen hat, fließt dies im Scheidungsfall in seinen Zugewinn mit ein und muss beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.

 

Die Rhein-Ruhr-Gutachten erstellt regelmäßig Gutachten um den Wert des gemeinsamen Immobilieneigentums (Haus, Wohnung etc.) zu ermitteln. Hierbei wird zum einen der Immobilienwert zum Anfangswert ermittelt sowie der Immobilienwert zum Trennungszeitpunkt, um Wertsteigerungen oder auch Wertverluste zu ermitteln.

Von RRG Blog-News • 0 Kommentare

Preisentwicklung in Corona-Zeiten

Die Immobilienpreise legen in Deutschland seit Jahren massiv zu. Viele Kaufwillige hoffen, dass die Corona-Krise diese Entwicklung beendet. Dazu gibt es aber noch keine aktuellen Daten.

Die Postbank hat vor kurzem ihren jährlichen Wohnatlas erarbeitet. Die Daten stammen aus Zeiten vor der Corona-Krise, deshalb bietet der Wohnatlas keine aktuelle Orientierungshilfe. Sein erwartbares Ergebnis: In den vergangenen zwölf Monaten verzeichneten 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte einen Zuwachs bei den Immobilienpreisen. Bundesweit lag das Plus 2019 im Schnitt inflationsbereinigt bei 9,3 Prozent.

Nachfrage dürfte in einer ersten Phase zurückgehen

Die Nachfrage nach Wohnraum werde zumindest in den kommenden Wochen von der Krankheitswelle stark beeinträchtigt.

Das hat aus Sicht von Experten mehrere Gründe:

  • Bundesbürger denken derzeit kaum an Umzüge innerhalb Deutschlands nach
  • Der Zuzug aus dem Ausland geht infolge der Grenzschließungen deutlich zurück
  • Die Gesundheit und die Arbeitsplatzsicherung stehen an erster Stelle

Bei Vermögenden sitzt das Geld nicht mehr so locker

Wegen der massiven Kursverluste an den Börsen sei ein „Entzug an Liquidität“ am Immobilienmarkt wahrscheinlich.

Gerade Vermögende, die meist auch in Aktien investieren, haben viel Geld verloren, das für Investitionen am Immobilienmarkt fehlen dürfte. Daneben könnte eine zweite Gruppe potentieller Käufer ausfallen: Ausländische Anleger – oftmals Unternehmer – könnten wegen der Corona-Krise ihre Gelder aus Deutschland abziehen und stattdessen in ihren Firmen zur Krisenbekämpfung einsetzen.

Das sind erste Mutmaßungen inmitten in der aktuellen Entwicklung, sie klingen aber plausibel.

Vorübergehend sinkende Preise möglich

Sollte sich die aktuelle Krise massiv verschärfen und lange andauern, könnten Tausende Mieter in Geldprobleme geraten und möglicherweise ihre Mieten nicht mehr aufbringen könnten. Das würde die Preise für Wohnungen belasten.

Zwar will die Bundesregierung Bürgern großzügig helfen, wie Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) mehrfach erklärte. Doch auch der Finanzkraft des Bundes sind Grenzen gesetzt.

Massiver Wirtschaftseinbruch würde Immobilienmarkt bremsen

Derzeit kann auch niemand ausschließen, dass die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise die deutsche Wirtschaft längere Zeit lähmt. In einer solchen Phase werden die Immobilienpreise aller Voraussicht nach eher sinken als steigen.

Entscheidende Faktoren sind Zeitpunkt und Ausmaß einer anschließenden Wirtschaftserholung. Wichtig werde auch die Verfassung der Banken sein, wenn die Immobilienmärkte wieder auf Wachstum schalten. Denn angesichts des Preisniveaus sind Immobilienkäufer auf Finanzierungen angewiesen. Und die stellen Geschäftsbanken zur Verfügung.

Offen bleibt auch, ob sich die vielfach unterbrochenen Bauarbeiten schon bald wie geplant fortsetzen lassen. Das sei wichtig für ein steigendes Wohnungsangebot. Nur wenn die Zahl fertiger Wohnungen zunimmt, könnte das dazu führen, dass sich die Kaufpreise zumindest beruhigen. Das bedeutet allerdings nicht zwingend, dass die Immobilienpreise auf breiter Front sinken.

Deutsche vertrauen auf Betongold - und könnten die Preise hochhalten

Denn es gebe ein schlüssiges Gegenargument: Immobilien gelten gerade in Zeiten heftiger Finanzmarkt-Turbulenzen als sichere Anlage. Ein Run auf Sachwerte könnte die Immobilienpreise stützen – selbst dann, wenn anderen Anlageklassen wie Aktien und Gold massiv an Wert verlieren.

Von RRG Blog-News 0 Kommentare

Immobilienbewertung in Corona-Zeiten

Aktuell kommt niemand und keine Branche am Thema und dem Umgang mit dem Corona-Virus vorbei. Auch auf die Immobilienbewertung hat die heutige Situation Auswirkungen:

Besichtigungstermine

Um eine Immobilie seriös zu bewerten, ist ein Ortstermin zwingend erforderlich. Das gilt auch für eine Marktpreiseinschätzung eines Objekts. Nur vor Ort kann sich der Gutachter einen Eindruck von der individuellen Immobilie als solches und dem Umfeld verschaffen. Die feuchte Kellerwand, die runtergefallene Fassadenverkleidung oder Setzrisse etc. können nur vor Ort erkannt und die Auswirkungen auf den Immobilienwert richtig eingeschätzt werden.

Wir werden aktuell häufig gefragt, wie denn ein Ortstermin abläuft oder ob darauf verzichtet werden kann. Ein Verzicht ist nicht möglich, die Durchführung funktioniert aber trotzdem: wir achten gemeinsam mit unseren Kunden drauf, den empfohlenen Mindestabstand zu Personen unbedingt einzuhalten. Weiterhin desinfizieren wir uns direkt vor und nach dem Termin gründlich die Hände. Und sich bei Begrüßung und Verabschiedung nicht die Hand zu geben wird aktuell nicht als Unhöflichkeit verstanden.

Der Rest unserer Arbeit ist dann hinsichtlich Corona unkompliziert. Es erfolgt alles digital, samt dem Versand des fertigen Gutachtens.

Preisentwicklung bei Immobilien

Wir werden zurzeit mehrfach gefragt, ob die Immobilienpreise sich durch Corona verändern werden. Das können auch wir heute nicht mit Sicherheit beantworten. Entscheidend dafür wird sicherlich die Dauer der Krise sein. Sollte es zeitnah zu einer Entspannung der Situation kommen, werden die Preise nach unserer Einschätzung nicht tangiert. Sollte sich die Lage in die Länge ziehen und vielleicht über Monate anhalten, kann das durchaus Auswirkungen auf Kaufpreise und damit auf die Immobilienwerte haben.

Zum einen werden aktuell nur noch die angestoßenen Transaktionen umgesetzt, und auch dies ist teilweise zum Erliegen gekommen. Neue Geschäfte werden kaum auf den Weg gebracht. Die Menschen möchten erst einmal abwarten, wie sich die Situation weiterentwickelt und sehen, welche Auswirkungen sich z.B. auf die Einkommenssituation ergeben. Vorher möchte heute keiner ein Haus kaufen. Und auch im Anlagebereich kann sich eine langanhaltende Situation auf die Werte auswirken. Vor allem wenn Mieter nicht mehr zahlen (können) und auch nicht gekündigt werden können, werden so manche Finanzierungen nicht zu Stande kommen und Käufer- und Verkäuferseite werden zurückhaltender. Entscheidend für die nicht absehbare Wertentwicklung wird die Dauer der Krise sein.