Wissenswertes & Fachbegriffe

  1. ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt verbindlich die Grundlagen der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Die anzuwendenden Verfahren sind darin beschrieben. Wir halten uns bei der Erstellung unserer Bewertungen an diese Vorordnung.

  1. Verkehrswert und Marktwert

Nach §194 BauBG ist der Verkehrswert für Ihr Haus geregelt: Gemeint ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. In der Praxis wird auch häufig der Begriff „Marktwert“ verwendet, gemeint ist dabei das Gleiche.

  1. Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert

Diese drei Verfahren sind in der ImmWertV normiert. In der Praxis wird das Sachwertverfahren für selbstbewohnte Objekte und das Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien angewendet. Das Vergleichswertverfahren findet nur in Einzelfällen Anwendung.

  1. Bodenrichtwert

Der amtliche Bodenrichtwert gibt je nach Lage an, wieviel Euro pro Quadratmeter Grund- und Boden wert sind. Dabei sind aber Besonderheiten wie Grundstücksgröße und –tiefe, besondere Zuschnitte und Bebaubarkeit zu berücksichtigen. Wir ermitteln diesen Wert in unseren Gutachten separat vom Wert der aufstehenden Gebäude.

  1. Wohnfläche und Bruttogrundfläche

Die Wohnfläche bzw. vermietbare Fläche nutzen wir im Ertragswertverfahren. Im Sachwertverfahren hingegen werden auch Flure, Treppenhäuser, Keller und nicht ausgebaute Dachgeschosse mitberücksichtigt – diese Fläche wird dann als Bruttogrundfläche bezeichnet und von uns ermittelt.

  1. Grundbuch und Grunddienstbarkeiten

Das Grundbuch ist das offizielle Register in welchem Grundstücke, Eigentumsverhältnisse und Belastungen verzeichnet sind. Für uns als Sachverständige für die Immobilienbewertung sind diese Angaben von besonderer Bedeutung. Speziell in der sogenannten Abteilung II des Grundbuchs stehen wertrelevante Eintragungen wie Wegerechte, Wohnrecht oder dergleichen, die den Wert Ihrer Immobilie maßgeblich beeinflussen können.

  1. Gutachter Bau

Suchen Privatleute einen Fachmann für die Bewertung einer Immobilie werden häufig auch Begriffe wie Gutachter Bau, Gutachter für Haus oder Hausgutachten Kosten gesucht. Wichtig ist hier insbesondere auf die Qualifikation der Sachverständigen zu achten. Hier ist die Rhein-Ruhr-Gutachten Ihr kompetenter Ansprechpartner mit langjähriger Erfahrung.

  1. Baulasten

Baulasten stehen in einem gesonderten Verzeichnis und sind ebenfalls wertrelevant. Dies können z.B. Abstandsflächen, Zufahrten oder ähnliches regeln. Im Rahmen unserer Wertermittlungen werden diese entsprechend berücksichtigt.

  1. Restnutzungsdauer, Baupreisindex, Normalherstellungskosten und Marktanpassungsfaktor

Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens im Rahmen unserer Verkehrswertgutachten benötigen wir einige grundlegende Angaben. Aus dem Baujahr und durchgeführten Modernisierungen ermitteln wir die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie. Über die sogenannten Normalherstellungskosten und den Baupreisindex ermitteln wir, wieviel es kosten würde das individuelle Gebäude heute neu zu errichten. Dieser Wert wird dann gemindert, da das Gebäude nicht neu ist. Am Ende wird der Marktanpassungsfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Gemeinde angewendet – hierdurch wird die Situation auf den Immobilienmärkten in unseren Bewertungen berücksichtigt.

  1. Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens spielt der Liegenschaftszins eine große Rolle. Dies ist der Risikozins für Grundstücke. Im Rahmen unserer Gutachten ermitteln wir diesen wichtigen Wert auf Basis der Grundstücksmarktberichte der jeweiligen Stadt. Weiterhin wichtig sind die Bewirtschaftungskosten von vermieteten Immobilien. Diese umfassen nicht umlegbare Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlegbare Betriebskosten und das sogenannte Mietausfallwagnis.

  1. Altlasten, Bauschadstoffe und Bauschäden

Belastungen im Boden (Altlasten) können den Wert Ihrer Immobilie ebenso erheblich beeinflussen wie vorhandene Bauschadstoffe. Hier sind z.B. Asbestbelastete Fassaden ein häufiges Thema. Auch Bauschäden wie feuchte Keller, Putzabplatzungen oder ähnliches werden von uns im Rahmen des Ortstermins festgestellt und in den Gutachten entsprechend berücksichtigt.