Die Lage auf dem Grundstücksmarkt im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke
Umsätze
Im Jahr 2020 wurden dem Gutachterausschuss 2.447 Kauffälle1 (2019: 2.502) zugeleitet. Diese Kauffälle wurden mit einem Geldumsatz von 772,1 Mio. € und einem Flächenumsatz von 330,9 ha abgeschlossen.
Unbebaute Grundstücke - individueller Wohnungsbau
Es war ein Umsatzrückgang bei den Baugrundstücken des individuellen Wohnungsbaues zu verzeichnen; gegenüber dem Vorjahr nahm die Anzahl der veräußerten Baugrundstücke um 15 % (2020: 91 Kauffälle) ab.
Der Kaufpreis eines Baugrundstückes für den individuellen Wohnungsbau betrug im Ennepe-Ruhr-Kreis durchschnittlich 265 €/m2.
Bebaute Grundstücke
Insgesamt wurden im Berichtsjahr 666 Ein- und Zweifamilienhäuser (2019: 683) veräußert.
Die Preise variierten in dieser Kategorie je nach Baustruktur. So kostete z.B. ein freistehendes Einfamilienhaus in mittleren bis guten Wohnlagen je nach Baujahr zwischen 260.000 und 536.000 €. Für eine neuerbaute, unterkellerte Doppel- haushälfte bzw. ein Reihenendhaus wurde durchschnittlich 398.000 € gezahlt.
Wohnungseigentum
Im Jahr 2020 wechselten 995 (2019: 1.037) Objekte den Eigentümer.
Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Neubauten ist mit 3.170 €/m2-Wohnfläche bei einer durchschnitt- lichen Wohnungsgröße von 91 m2 gestiegen, die Kaufpreise (€/m2-Wohnfläche) in Altbauten aller Baujahresklassen sind im Durchschnitt ebenfalls gestiegen.
Der Grundstücksmarkt hat im Jahr 2020 insgesamt (einschließlich der ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse) mit 2.841 Kauffällen (2019: 2.878) einen Geldumsatz von 862,4 Mio. € (2019: 706,0 Mio. €) und einen Flächen- umsatz von 455,8 ha (2019: 434,3 ha) erreicht.
Die nachfolgenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen des Gutachterausschusses über die im Berichtsjahr 2020 beurkundeten Verträge, die bis einschließlich 8. Januar 2021 eingereicht wurden. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse (z.B. Verkäufe innerhalb der Familie, Zugewinnauseinandersetzungen, starke wirtschaftliche Bindung zwischen den Vertragspartnern) beeinflusst waren, wurden ebenfalls registriert. 2020 waren 376 Kaufverträge (2019 = 336) mit persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnissen behaftet.
2020 wurden außerdem 18 Eigentümerwechsel durch Zuschlagsbeschlüsse der Amtsgerichte in Zwangsversteigerungs- verfahren mitgeteilt.
Die Kaufverträge mit persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen sowie die Zuschlagsbeschlüsse sind in den nach- folgenden Umsatzangaben nicht mehr enthalten.
Was ist ein Immobiliengutachter / Immobiliensachverständiger im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke?
Ein Immobiliengutachter im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke, auch als Sachverständiger bezeichnet, ist eine natürliche Person, die sich auf einem bestimmten Gebiet der Immobilienbewertung eine explizite Sachkunde und umfangreiches Fachwissen zum Thema Immobilienbewertung angeeignet hat und der deshalb die nötige Expertise auf diesem Fachgebiet im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke zugesprochen wird. Zwar werden die Begriffe Immobiliengutachter und Sachverständiger vielfach synonym verwendet. Allerdings hat sich im Gerichts- und Behördenwesen der Begriff des Sachverständigen durchgesetzt, da sich Gerichte und Behörden zumeist auf Gesetzestexte berufen, in denen vorrangig die Bezeichnung des Sachverständigen und nicht Immobiliengutachter zu finden ist. Bei Privatpersonen hat sich hingegen die Bezeichnung Gutachter oder Immobiliengutachter etabliert. Immobiliengutachter und Sachverständige im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke haben demzufolge die gleichen Aufgaben (Immobiliengutachten Haus, Immobiliengutachten Einfamilienhaus, Immobiliengutachten Doppelhaushälfte, Immobiliengutachten Reihenhaus, Immobiliengutachten Eigentumswohnung, Immobiliengutachten Mehrfamilienhaus, Immobiliengutachten Erbschaft) werden jedoch mitunter unterschiedlich bezeichnet.
Was sind die Aufgaben eines Immobiliengutachters / Immobiliensachverständiger im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke?
Zu den Hauptaufgaben eines Gutachters bzw. Sachverständigen zählt vor allem die Erstellung qualifizierter Immobiliengutachten im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke (Immobiliengutachten Haus, Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Immobiliengutachten Eigentumswohnung, Immobiliengutachten Mehrfamilienhaus, Immobiliengutachten Erbschaft) auf dem Gebiet, auf dem sie über die erforderliche Sachkunde verfügen. Dies ist insbesondere in den Fällen erforderlich, wenn es gilt, einen Sachverhalt im Rahmen der Immobilienbewertung im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke eindeutig zu klären. Dabei können nicht nur Behörden und Gerichte einen Immobiliengutachter / Immobiliensachverständigen zurate ziehen, sondern auch Privatpersonen können einen Sachverständigen oder Immobiliengutachter im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke beauftragen, um strittige Punkte im Rahmen der Immobilienbewertung im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke klären zu lassen. So sollte beispielsweise vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie in Bochum das Objekt durch einen unabhängigen Immobiliengutachter auf schwerwiegende Mängel wie verrottete Außenabdichtungen, Schimmel, defekte Rohre oder durchfeuchtete Dämmstoffe überprüft werden. Dies gilt umso mehr, je älter die betreffende Immobilie ist. Denn ein Nichtfachmann kann selbst nach mehrmaligen Besichtigungen den Zustand der Immobilie nicht umfassend beurteilen und dementsprechend nicht entscheiden, ob der verlangte Preis für den Standort im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke gerechtfertigt ist oder nicht. Diese Aufgabe sollte ein Immobilien Gutachter oder Sachverständiger aus dem Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke im Rahmen einer Immobilienbewertung übernehmen. Dasselbe gilt für Immobiliengutachten Haus , Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Immobiliengutachten Eigentumswohnung, Immobiliengutachten Mehrfamilienhaus, Immobiliengutachten Erbschaft.
Was ist eine Immobilienbewertung am Standort im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke?
Der Begriff Immobilienbewertung, manchmal auch Grundstücksbewertung genannt, wird allgemein für den Vorgang der Wertermittlung einer Immobilie im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke genutzt. Er wird hauptsächlich in der Immobilienbranche und teilweise in der Rechtssprache genutzt und bezieht sich ebenso auf bebauten Grund wie auf unbebaute Grundstücke mit oder ohne Bauerlaubnis im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke. Ziel der durch eine Immobilienbewertung vorgenommenen Wertermittlung ist meist die Errechnung eines realistischen Kaufpreises für den Standort.
Da solch eine theoretische Voraussage aber nur anhand statistischer Werte oder im Vergleich mit anderen verkauften oder ebenso zum Kauf stehenden Grundstücken und Immobilien im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke erstellt werden kann, stellt die Immobilienbewertung immer nur einen Richtwert zur Verfügung. Die exakte Abbildung des Marktes und eines zu erzielenden Preises am Standort im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke ist generell nicht möglich, da sich zu viele Variablen dynamisch verhalten und nicht festgesetzt werden können.
Dabei existieren verschiedene Varianten der Immobilienbewertung (siehe unten: Varianten der Immobilienbewertung), die alle ihre Vor- und Nachteile aufweisen und zu teils unterschiedlichen Aussagen gelangen können.
Für die Durchführung einer Immobilienbewertung im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke kann es viele Gründe geben. Die häufigsten sind:
- die Wertermittlung für einen geplanten Verkauf einer Immobilie
- die Wertermittlung für die Auseinandersetzung der Anteile im Erbfall oder des Zugewinns bei einem Scheidungsverfahren
- die Wertermittlung einer Immobilie für eine Beleihung der Immobilie (Grundschuld, Hypothek etc.)
- die Wertermittlung zur Bestimmung des Versicherungswerts einer Immobilie
- die Wertermittlung für die Bilanzierung (bei Anlageobjekten)
- die Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
- die Wertermittlung aufgrund einer Zwangsversteigerung
Wie ist die Definition der Immobilienbewertung im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke?
Unter dem Begriff der Immobilienbewertung werden verschiedene Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Immobilien zusammengefasst. Ziel der Immobilienbewertung im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke ist dabei fast ausschließlich die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes, also des zu einem bestimmten Zeitpunkt voraussichtlich für die betreffende Immobilie zu erzielendem Preis auf dem freien Markt im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke. Je nach Art und Lage der Immobilie spielen bei der Ermittlung des Verkehrswertes der tatsächliche Sachwert des Gebäudes und die Ausstattung oft nur eine untergeordnete Rolle. Eine Ausnahme kann insbesondere bei Eigentumswohnungen eine hohe Energieeffizienz darstellen, die sich häufig positiv auf den Verkehrswert auswirkt.
Was ist der Inhalt der Immobilienbewertung im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke?
Inhalt einer Immobilienbewertung ist in den meisten Fällen der aus einem der oben genannten Gründe zu ermittelnde Verkehrswert der Immobilie im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke. Der Verkehrswert bildet einen durchschnittlich zu erzielendem Kaufpreis am aktuellen Markt ab, wobei der Sachwert und die Ausstattung der Immobilie gerade bei Einfamilienhäusern und Villen im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke teilweise nur eine untergeordnete Rolle spielt. Einer, wenn nicht der wichtigste Faktor für die Immobilienbewertung stellt die so genannte Lage im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke dar. Unter Lage versteht man dabei die spezifische Verortung der Immobilie in einem Wohngebiet. Dabei können schon kleine räumliche Verschiebungen (z.B. Seeblick und Zugang auf einer Straßenseite, um ein eher schon extremes Beispiel zu nennen) zu teils großen Bewertungsunterschieden führen. Besonders zu beachten ist dabei, dass der Verkehrswert in zwei parallel erstellten Gutachten mitunter sehr unterschiedlich ausfallen kann.
Je nach Intention der Wertermittlung kann ein besonders hoher oder ein besonders niedriger Wert im Rahmen der gegebenen Koordinaten bei der Ermittlung des Verkehrswertes wünschenswert sein. Gerade bei Auseinandersetzungen im Erbfall oder bei einer Scheidung, wenn eine Immobilie im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke in eine Gesellschaft eingebracht wird oder zur steuerlichen Bewertung können möglichst niedrige Bewertungen durchaus geldwerten Vorteil für eine Partei haben, weshalb in solchen Fällen nicht selten für ein und dieselbe Immobilie Bewertungen von verschiedenen der beteiligten Parteien in Auftrag gegeben werden.
Welche Varianten der Immobilienbewertung gibt es im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke?
Bei den für eine Immobilienbewertung zugrunde gelegten Modellen zur Errechnung eines Verkehrswertes im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke wird hauptsächlich zwischen drei verschiedenen Verfahren unterschieden:
- dem Vergleichsverfahren / Immobiliengutachten Einfamilienhaus / Immobiliengutachten Eigentumswohnung / Immobiliengutachten Erbschaft
- dem Ertragswertverfahren / Immobiliengutachten Mehrfamilienhaus / Immobiliengutachten Erbschaft
- dem Sachwertverfahren / Immobiliengutachten Einfamilienhaus / Immobiliengutachten Eigentumswohnung / Immobiliengutachten Erbschaft
Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Eigenheiten sowie Vor- und Nachteile. Alle versuchen aber möglichst objektiv anhand von gegebenen Parametern den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.
Vergleichsverfahren im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke
Bei einem Vergleichsverfahren zur Immobilienbewertung wird versucht, den Verkehrswert des betreffenden Objekts mithilfe eines Vergleichs mit Verkäufen ähnlicher Objekte zu ermitteln. Das Vergleichsverfahren bietet bei guter Datenlage, also am besten bei Einbeziehung mehrerer ähnlicher und räumlich nahe gelegener Objekte, einen guten Weg, um relativ unproblematisch und schnell den ungefähren Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Fehlen allerdings vergleichbare Objekte, die in der letzten Zeit verkauft wurden oder befinden sich diese in einer anders zu bewertenden Lage, können kaum substantielle Rückschlüsse auf den Verkehrswert der Immobilie getroffen werden, bei der die Immobilienbewertung durchgeführt werden soll.
Ertragswertverfahren im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke
Das so genannte Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung wird meist bei vermieteten Objekten angewandt. Zugrunde liegt eine Formel, in der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen addiert wird und so den Ertragswert ergeben. Der Wert der baulichen Anlagen ermittelt sich dabei aus dem Reinertrag aus der Vermietung (Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten) und der durchschnittlichen Verzinsung lagetypischer Normalgrundgrundstücke, was häufig unter dem Begriff Liegenschaftszinssatz zusammengefasst wird. Zur Erfassung des Bodenwertes hilft es die beim örtlichen Katasteramt erhältliche Bodenrichtwertkarte zu Rate zu ziehen. Der Wert eines vermieteten Objektes ist also nicht nur vom örtlichen Quadratmeterpreis und der Ausstattung abhängig, sondern auch von dem zu der Zeit des Verkaufs gültigen Mietvertrages, der durch den Verkauf im Allgemeinen nicht erlischt. Dies mindert mitunter den Wert einer Immobilie, wenn diese zu einem im Vergleich günstigen und meist alten Mietsatz schon langfristig vermietet ist.
Sachwertverfahren im Ennepe-Ruhr-Kreis / Hattingen, Witten, Sprockhövel, Wetter, Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Herdecke
Bei dem so genannten Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung werden neben dem Bodenwert auch der Wert der baulichen Anlagen und sonstige potentiell wertsteigernde Anlagen mit in die Ermittlung des Verkehrswertes einbezogen. Von dem durch den Baupreisindex geschätzten Wert der baulichen Anlagen werden wertmindernde Faktoren wie Alter, Baumängel, Schäden u.ä. abgezogen. Der Bodenwert ergibt sich wie oben beim Ertragsverfahren angegeben. Anschließend addiert man Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen sowie den ermittelten Wert weiterer wertsteigernder Außenanlagen und erhält so den Sachwert.
Dieser kann als Verkehrswert angenommen werden, je nach Marktlage kann der so berechnete Wert aber auch leicht zu hoch liegen bzw. den tatsächlichen Verkehrswert nicht korrekt abbilden, weshalb bei dieser Form der Immobilienbewertung auch häufig von einem ermittelten Sachwert gesprochen wird. Das Sachwerterfahren wird hauptsächlich bei eigengenutzten Objekten und zur Immobilienbewertung vermieteter Luxusimmobilien angewandt, bei denen die hochwertige Ausstattung und Bausubstanz bei einem Ertragswertverfahren nicht genügend gewürdigt würde.