Rhein-Ruhr-Gutachten – Ihr Immobiliengutachter im Ruhrgebiet
Wir kümmern uns um nachvollziehbare Immobilienbewertungen und Wertermittlungen in Essen und dem gesamten Ruhrgebiet. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung und größtmöglichen Sorgfalt sind Sie bei Rhein-Ruhr-Gutachten bestens beraten. Wir kennen uns auf Immobilienmarkt in Essen hervorragend aus und sagen Ihnen, was Ihre Immobilie wert ist! Durch unsere Kompetenz unterstützen wir Sie mithilfe unserer Gutachten bei Finanzierungsvorhaben, steuerlichen Bewertungen, Scheidungen, Erbschaftsauseinandersetzungen, Betreuungsangelegenheiten, Anteilsauszahlungen und Enteignungen.
Die aktuelle Lage auf dem Grundstücksmarkt in Essen
Um eine adäquate Immobilienbewertung vornehmen zu können, schätzen wir für Sie zunächst den Immobilienmarkt vor Ort ein. Wir bei Rhein-Ruhr-Gutachten haben den Grundstücksmarkt in Essen immer im Blick, damit wir stets eine transparente Immobilienbewertung gewährleisten können.
Generelle Marktentwicklung Umsätze im Grundstücksverkehr
Im Jahr 2020 wurden 4.414 Kauffälle durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen registriert. Gegenüber dem Vorjahr wurden somit ca. 2 % weniger Transaktionen auf dem Essener Grundstücksmarkt getätigt. Die Anzahl der Kauffälle liegt damit über dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre. Der Geldumsatz liegt mit 1,90 Milliarden Euro in etwa auf dem Niveau des Vorjahres und damit nur gut 8 % unter dem Rekordniveau des Jahres 2018 (2,08 Milliarden Euro).
Unbebaute Grundstücke
Die Anzahl der verkauften Grundstücke ist weiterhin auf niedrigem Stand. Gegenüber dem Vorjahr wurden ca. 10 % weniger Kauffälle beurkundet. Die Preise für Wohnbauland sind gegenüber dem Vorjahr um gut 5 % gestiegen. In einzelnen Lagen kann es jedoch auch hiervon abweichende Entwicklungen geben. Auskunft darüber geben die in BORIS. NRW veröffentlichten Bodenrichtwerte. Im Jahr 2021 wurden erstmalig vom Gutachterausschuss Bodenrichtwertzonen für Wohnbauland im Außenbereich ermittelt.
Bebaute Grundstücke
Die Preisentwicklung im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser (Weiterverkäufe) zeigt gegenüber dem Vorjahr eine Preissteigerung von ca. 9 %. Die überwiegende Anzahl der Verkäufe liegt in diesem Teilmarkt in einem Preisbereich zwischen 200.000 und 450.000 Euro. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser hängen unter anderem stark von der Lage innerhalb des Stadtgebietes ab.
Wohnungseigentum
Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre in der Kategorie „Weiterverkäufe“ hat 2020 noch einmal an Dynamik gewonnen. Im Vergleich zum Vorjahr ist in diesem Marktsegment eine Preissteigerung von ca. 14 % zu verzeichnen. Für neu errichtete Eigentumswohnungen zahlten die Käufer durchschnittlich ca. 3.700 €/m² Wohnfläche und damit gut 6 % weniger als im Vorjahr.
Im Jahr 2020 sind 4.090 Kaufverträge bzw. Zwangsversteigerungsbeschlüsse beim Gutachterausschuss eingegangen. In diesen Kaufverträgen wurden insgesamt 4.414 Kauffälle beurkundet. Die Abbildung 2.1 zeigt die Zahl der registrierten Kauffälle der letzten 15 Jahre. Die für die Vorjahre angegebenen Zahlen können von früheren Veröffentlichungen abweichen, da beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder bereits beurkundete Kaufverträge später aufgehoben werden.
Rhein-Ruhr-Gutachten – Ihr fachkundiger Immobiliengutachter / Immobiliensachverständiger
Als Immobiliengutachter und Sachverständiger in Essen, haben wir uns auf dem bestimmten Gebiet der Immobilienbewertung eine explizite Sachkunde und umfangreiches Fachwissen zum Thema angeeignet. Deshalb besitzen wir auch die nötige Expertise für das Fachgebiet.
Wir sind Immobiliengutachter und Sachverständiger
Zwar werden die Begriffe Immobiliengutachter und Sachverständiger vielfach synonym verwendet. Allerdings hat sich im Gerichts- und Behördenwesen der Begriff des Sachverständigen durchgesetzt. Gerichte und Behörden berufen sich zumeist auf Gesetzestexte, in denen vorrangig die Bezeichnung des Sachverständigen und nicht Immobiliengutachter zu finden ist. Bei Privatpersonen hat sich hingegen die Bezeichnung Gutachter oder Immobiliengutachter etabliert. Immobiliengutachter und Sachverständige in Essen haben demzufolge die gleichen Aufgaben, werden jedoch mitunter unterschiedlich bezeichnet.
Wir erstellen unter anderem Immobiliengutachten für:
- Häuser
- Einfamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Doppelhaushälften
- Reihenhäuser
- Eigentumswohnungen
Das umfangreiche Fachwissen sowie die Kenntnisse des Marktes machen Rhein-Ruhr-Gutachten zu einem kompetenten Ansprechpartner für die Bewertung Ihrer Immobilie in Essen.
Was sind unsere Aufgaben als Ihr Immobiliengutachter / Immobiliensachverständiger in Essen?
Zu unseren Hauptaufgaben als Gutachter bzw. Sachverständiger in Essen zählt vor allem die Erstellung qualifizierter Immobiliengutachten für Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder bei Erbschaftsfällen sowie Scheidungsverfahren. Dies ist insbesondere in den Fällen erforderlich, in denen es ein Sachverhalt im Rahmen der Immobilienbewertung in Essen eindeutig zu klären gilt.
Nicht nur Behörden und Gerichte können uns zurate ziehen, sondern auch Privatpersonen können Rhein-Ruhr-Gutachten in Essen beauftragen. Wir klären strittige Punkte im Rahmen der Immobilienbewertung für Sie. So sollte beispielsweise vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie in Essen das Objekt durch unsere unabhängigen Immobiliengutachter auf schwerwiegende Mängel wie verrottete Außenabdichtungen, Schimmel, defekte Rohre oder durchfeuchtete Dämmstoffe überprüft werden.
Dies gilt umso mehr, je älter die betreffende Immobilie ist. Denn ein Nichtfachmann kann selbst nach mehrmaligen Besichtigungen den Zustand der Immobilie nicht umfassend beurteilen. Dementsprechend kann er nicht entscheiden, ob der verlangte Preis für den Standort Essen gerechtfertigt ist oder nicht. Diese Aufgabe übernehmen wir als erfahrene Immobiliengutachter oder Sachverständiger im Rahmen einer Immobilienbewertung für Sie. Wir erstellen nachvollziehbare Immobiliengutachten für Ihr Haus, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Ihre Eigentumswohnung in Essen.
Der Name Rhein-Ruhr-Gutachten steht für außerordentliche Kompetenz und Sorgfalt. Unser Ziel ist es, Ihnen eine nachvollziehbare Immobilienbewertung zu erstellen und den Wert Ihrer Immobilie in Essen und Umgebung möglichst genau einzuschätzen.
Was umfasst unsere Immobilienbewertung am Standort Essen?
Der Begriff Immobilienbewertung, auch Grundstücksbewertung genannt, wird allgemein für den Vorgang der Wertermittlung einer Immobilie verwendet. Er wird hauptsächlich in der Immobilienbranche und teilweise in der Rechtssprache genutzt und bezieht sich ebenso auf bebauten Grund wie auf unbebaute Grundstücke mit oder ohne Bauerlaubnis in Essen. Ziel unserer vorgenommenen Wertermittlung ist die Errechnung eines realistischen Kaufpreises für den Standort Essen.
Solch eine theoretische Voraussage kann aber nur anhand statistischer Werte oder im Vergleich mit anderen verkauften oder ebenso zum Kauf stehenden Grundstücken und Immobilien in Essen erstellt werden. Deswegen stellt unsere Immobilienbewertung immer nur einen Richtwert zur Verfügung. Die exakte Abbildung des Marktes (Essen) und eines zu erzielenden Preises am Standort Essen ist generell nicht möglich. Dafür verhalten sich zu viele Variablen dynamisch und können nicht festgesetzt werden.
Dabei greifen wir auf verschiedene Varianten der Immobilienbewertung (siehe unten: Varianten der Immobilienbewertung) zurück, die alle ihre Vor- und Nachteile aufweisen und zu teils unterschiedlichen Aussagen gelangen können.
Gründe für eine Immobilienbewertung:
Für die Durchführung einer Immobilienbewertung am Standort Essen kann es viele Gründe geben. Die häufigsten Gründe für die Wertermittlung sind:
- der geplante Verkauf einer Immobilie
- die Auseinandersetzung der Anteile im Erbfall
- der Zugewinnausgleich bei einem Scheidungsverfahren
- eine Beleihung der Immobilie (Grundschuld, Hypothek etc.)
- die Bestimmung des Versicherungswerts einer Immobilie
- die Bilanzierung (bei Anlageobjekten)
- eine Besteuerung
- eine Zwangsversteigerung
Auch wir kennen die Gründe für eine Immobilienbewertung und wissen, dass ein Gutachten Entscheidungssicherheit bringt. Vertrauen Sie auf die Werteinschätzungen von Rhein-Ruhr-Gutachten und lassen Sie Ihre Immobilie in Essen bei uns bewerten!
Welche Faktoren werden bei unserer Immobilienbewertung berücksichtigt?
Inhalt unserer Immobilienbewertung ist der aus einem der oben genannten Gründe zu ermittelnde Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert bildet einen durchschnittlich zu erzielendem Kaufpreis am aktuellen Markt in Essen ab. Der Sachwert und die Ausstattung der Immobilie spielen aber gerade bei Einfamilienhäusern und Villen in Essen teilweise nur eine untergeordnete Rolle.
Ein, wenn nicht der wichtigste, Faktor für die Immobilienbewertung ist die Lage. Zu den beliebten Lagen in Essen zählen:
• Stadtkern
• Ostviertel
• Nordviertel
• Westviertel
• Südviertel
• Südostviertel
• Huttrop
• Frillendorf
• Rüttenscheid
• Rellinghausen
• Bergerhausen
• Stadtwald
• Altendorf
• Fronhausen
• Haarzopf
• Margarethenhöhe
• Schönebeck
• Bedingrade
• Frintrop
• Dellwig
• Borbeck
• Gerschede
• Bochold
• Bergeborbeck
• Karnap
• Vogelheim
• Schonnebeck
• Stoppenberg
• Katernberg
• Steele
• Kray
• Freisenbruch
• Horst
• Leithe
• Heisingen
• Kupferdreh
• Byfang
• Burgaltendorf
• Bredeney
• Schuir
• Werden
• Heidhausen
• Fischlaken
• Kettwig
Unter Lage versteht man dabei die spezifische Verortung der Immobilie in einem Wohngebiet. Dabei können schon kleine räumliche Verschiebungen (z.B. Seeblick und Zugang auf einer Straßenseite, um ein eher schon extremes Beispiel zu nennen) zu teils großen Bewertungsunterschieden führen.
Besonders zu beachten ist dabei, dass der Verkehrswert in zwei parallel erstellten Gutachten mitunter sehr unterschiedlich ausfallen kann. Je nach Intention der Wertermittlung kann ein besonders hoher oder ein besonders niedriger Wert im Rahmen der gegebenen Koordinaten bei der Ermittlung des Verkehrswertes wünschenswert sein. Gerade bei Auseinandersetzungen im Erbfall oder bei einer Scheidung oder zur steuerlichen Bewertung können möglichst niedrige Einschätzungen durchaus geldwerten Vorteil für eine Partei haben. In solchen Fällen werden deshalb nicht selten für ein und dieselbe Immobilie mehrere Bewertungen von verschiedenen der beteiligten Parteien abgegeben.
Durch unsere langjährige Erfahrung mit der Immobilienbewertung im Ruhrgebiet, sind wir bestens mit den Lagen in Essen und Umgebung vertraut. Auch alle weiteren Faktoren wie der aktuelle Markt werden bei Rhein-Ruhr-Gutachten genau betrachtet und in die Immobilienbewertung miteinbezogen.
Welche Varianten der Immobilienbewertung verwendet Rhein-Ruhr-Gutachten in Essen?
Bei den Modellen zur Errechnung eines Verkehrswertes in Essen wird hauptsächlich zwischen drei verschiedenen Verfahren unterschieden:
• dem Vergleichsverfahren
• dem Ertragswertverfahren
• dem Sachwertverfahren
Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Eigenheiten sowie Vor- und Nachteile. Alle versuchen aber möglichst objektiv anhand von gegebenen Parametern den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Natürlich kennen wir uns bestens mit allen drei Verfahren aus und geben Ihnen eine möglichst genaue Werteinschätzung Ihrer Immobilie in Essen. Vertrauen Sie auf das Fachwissen von Rhein-Ruhr-Gutachten!
Vergleichsverfahren
Bei einem Vergleichsverfahren zur Immobilienbewertung versuchen wir, den Verkehrswert des betreffenden Objekts mithilfe eines Vergleichs mit Verkäufen ähnlicher Objekte zu ermitteln. Das Vergleichsverfahren bietet bei guter Datenlage einen guten Weg, um relativ unproblematisch und schnell den ungefähren Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Dafür beziehen wir immer mehrere ähnliche und räumlich nahe gelegene Objekte mit ein. Fehlen allerdings vergleichbare Objekte, die in der letzten Zeit verkauft wurden oder befinden sich diese in einer anders zu bewertenden Lage, ist es schwierig substanzielle Rückschlüsse auf den Verkehrswert der Immobilie zu treffen, für die ein Immobiliengutachten erstellt werden soll.
Ertragswertverfahren
Das sogenannte Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung wenden wir meistens bei vermieteten Objekten an. Dafür benutzen wir eine Formel, in der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen addiert wird und so den Ertragswert ergeben. Den Wert der baulichen Anlagen ermitteln wir dabei aus dem Reinertrag aus der Vermietung (Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten) und der durchschnittlichen Verzinsung lagetypischer Normalgrundgrundstücke, was häufig unter dem Begriff Liegenschaftszinssatz zusammengefasst wird. Zur Erfassung des Bodenwertes ziehen wir auch beim örtlichen Katasteramt erhältliche Bodenrichtwertkarte zurate.
Der Wert eines vermieteten Objekts ist also nicht nur vom örtlichen Quadratmeterpreis und der Ausstattung abhängig. Wir beziehen auch den zu der Zeit des Verkaufs gültigen Mietvertrages mit ein, der durch den Verkauf im Allgemeinen nicht erlischt. Dies mindert mitunter den Wert einer Immobilie, wenn diese zu einem im Vergleich günstigen und meist alten Mietansatz schon langfristig vermietet ist.
Sachwertverfahren
Bei dem sogenannten Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung beziehen wir neben dem Bodenwert auch den Wert der baulichen Anlagen und sonstige potenziell wertsteigernde Anlagen mit in die Ermittlung des Verkehrswertes ein. Von dem durch den Baupreisindex geschätzten Wert der baulichen Anlagen ziehen wir wertmindernde Faktoren wie Alter, Baumängel, Schäden u. ä. ab. Der Bodenwert ergibt sich wie oben beim Ertragsverfahren angegeben. Anschließend addieren wir den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen sowie den ermittelten Wert weiterer wertsteigernder Außenanlagen. So erhalten wir den Sachwert.
Dieser kann als Verkehrswert angenommen werden, je nach Marktlage kann der so berechnete Wert aber auch leicht zu hoch liegen bzw. den tatsächlichen Verkehrswert nicht korrekt abbilden. Deshalb wird bei dieser Form der Immobilienbewertung auch häufig von einem ermittelten Sachwert gesprochen. Das Sachwertverfahren wenden wir hauptsächlich bei eigengenutzten Objekten an. Aber auch bei zur Immobilienbewertung vermieteter Luxusimmobilien, bei denen die hochwertige Ausstattung und Bausubstanz bei einem Ertragswertverfahren nicht genügend gewürdigt würde.