Rhein-Ruhr-Gutachten – Ihr Immobiliengutachter im Ruhrgebiet
Wir kümmern uns um nachvollziehbare Immobilienbewertungen und Wertermittlungen in Bochum und dem gesamten Ruhrgebiet. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung und größtmöglichen Sorgfalt sind Sie bei Rhein-Ruhr-Gutachten bestens beraten. Wir kennen uns auf Immobilienmarkt in Bochum hervorragend aus und sagen ihnen, was Ihre Immobilie wert ist! Durch unsere Kompetenz unterstützen wir Sie mithilfe unserer Gutachten bei Finanzierungsvorhaben, steuerlichen Bewertungen, Scheidungen, Erbschaftsauseinandersetzungen, Betreuungsangelegenheiten, Anteilsauszahlungen und Enteignungen.
Die aktuelle Lage auf dem Grundstücksmarkt in Bochum
Um eine adäquate Immobilienbewertung vornehmen zu können, schätzen wir für Sie zunächst den Immobilienmarkt vor Ort ein. Wir bei Rhein-Ruhr-Gutachten haben den Grundstücksmarkt in Bochum immer im Blick, damit wir stets eine transparente Immobilienbewertung gewährleisten können.
Für den Berichtszeitraum 2020 sind in der Stadt Bochum insgesamt 2.524 Kaufverträge eingegangen. Gegenüber dem Vorjahr (2.891 Verträge) ist die Anzahl der Kaufverträge gesunken (- 13 %). Teilweise wechseln in Kaufverträgen mehrere Objekte den Besitzer.
Die im Folgenden genannten Zahlen beziehen sich auf die tatsächlichen Kauffälle bzw. Kaufobjekte in Bochum. Sie sind in ihrer Summe größer als die Anzahl der Kaufverträge. Die Anzahl der für die Auswertung geeigneten Kauffälle ist im Vergleich zum Vorjahr um ca. 1 % auf 2.317 gesunken. Bei den nicht geeigneten Kauffällen (ca. 23 %) liegen persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse vor. Hierbei handelt es sich in der überwiegenden Zahl um Übertragungen im Rahmen einer vorweggenommenen Erbregelung.
Markttendenzen am Bochumer Grundstücksmarkt
Die Markttendenzen bilden einen wichtigen Faktor bei der Wertermittlung von Immobilen, den wir als professionelle Immobiliengutachter stets miteinbeziehen. Wir beobachten die Tendenzen auf dem Immobilienmarkt genau und passen unsere Immobilienbewertungen entsprechend an.
Trotz der allgemeinen Einschränkungen durch die Corona-Pandemie stellt sich der Grundstücksmarkt in Bochum insgesamt als stabil dar. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der eingegangenen Kaufverträge um rd. 13 % auf 2.524 gesunken. Da jedoch teilweise mehrere Objekte in einem Kaufvertrag (Paketverkäufe) veräußert werden, sind dennoch insgesamt 3.026 Kaufobjekte im Berichtszeitraum umgesetzt worden sind. Alles in allem ist im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang sowohl im Geldumsatz in Höhe von rd. 14 % als auch im Flächenumsatz in Höhe von rd. 22 % zu verzeichnen.
Im Bereich der Anzahl der Veräußerungen von unbebauten Wohnbaugrundstücken setzt sich der rückläufige Trend des Vorjahres weiter fort. Die Anzahl der Veräußerungen im Bereich der Gewerbe- und Sonderbauflächen bleibt im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant.
Für den Teilmarkt der bebauten Grundstücke in den Sektoren Ein- und Zweifamilienhäuser setzt sich die Preissteigerung des Vorjahres weitgehend fort. Der Durchschnittspreis für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt rd. 3.250 Euro/m2. Dies entspricht einer Preissteigerung von rd. 9 % im Vergleich zum Vorjahr.
Die ertragsorientierten Objekte (Mehr- und Dreifamilienhäuser) weisen ein weitgehend konstantes Preisniveau bei einem Rückgang der Anzahl der Transaktionen in Höhe von rd. 11 % auf.
Trotz der um rd. 7 % gefallenen Anzahl an Transaktionen im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum ist ein durchschnittlicher Preisanstieg von rd. 10 % festzustellen. Der durchschnittliche Kaufpreis für neu errichtetes Wohnungseigentum ist um rd. 9 % auf 3.840 Euro/m2 angestiegen. Anhand solcher Entwicklungen und Prognosen kann ein Immobiliengutachter Ihnen eine aussagekräftige Marktpreiseinschätzung Ihrer Immobilie geben.
Rhein-Ruhr-Gutachten – Ihr fachkundiger Immobiliengutachter / Immobiliensachverständiger
Als Immobiliengutachter und Sachverständiger in Bochum, haben wir uns auf dem bestimmten Gebiet der Immobilienbewertung eine explizite Sachkunde und umfangreiches Fachwissen zum Thema angeeignet. Deshalb besitzen wir auch die nötige Expertise für das Fachgebiet.
Wir sind Immobiliengutachter und Sachverständiger
Zwar werden die Begriffe Immobiliengutachter und Sachverständiger vielfach synonym verwendet. Allerdings hat sich im Gerichts- und Behördenwesen der Begriff des Sachverständigen durchgesetzt. Gerichte und Behörden berufen sich zumeist auf Gesetzestexte, in denen vorrangig die Bezeichnung des Sachverständigen und nicht Immobiliengutachter zu finden ist. Bei Privatpersonen hat sich hingegen die Bezeichnung Gutachter oder Immobiliengutachter etabliert. Immobiliengutachter und Sachverständige in Bochum haben demzufolge die gleichen Aufgaben, werden jedoch mitunter unterschiedlich bezeichnet.
Wir erstellen unter anderem Immobiliengutachten für:
- Häuser
- Einfamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Doppelhaushälften
- Reihenhäuser
- Eigentumswohnungen
Das umfangreiche Fachwissen sowie die Kenntnisse des Marktes machen Rhein-Ruhr-Gutachten zu einem kompetenten Ansprechpartner für die Bewertung Ihrer Immobilie in Bochum.
Was sind unsere Aufgaben als Ihr Immobiliengutachter / Immobiliensachverständiger in Bochum?
Zu unseren Hauptaufgaben als Gutachter bzw. Sachverständiger in Bochum zählt vor allem die Erstellung qualifizierter Immobiliengutachten für Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder bei Erbschaftsfällen sowie Scheidungsverfahren. Dies ist insbesondere in den Fällen erforderlich, in denen es ein Sachverhalt im Rahmen der Immobilienbewertung in Bochum eindeutig zu klären gilt.Nicht nur Behörden und Gerichte können uns zurate ziehen, sondern auch Privatpersonen können Rhein-Ruhr-Gutachten in Bochum beauftragen. Wir klären strittige Punkte im Rahmen der Immobilienbewertung für Sie. So sollte beispielsweise vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie in Bochum das Objekt durch unsere unabhängigen Immobiliengutachter auf schwerwiegende Mängel wie verrottete Außenabdichtungen, Schimmel, defekte Rohre oder durchfeuchtete Dämmstoffe überprüft werden.
Dies gilt umso mehr, je älter die betreffende Immobilie ist. Denn ein Nichtfachmann kann selbst nach mehrmaligen Besichtigungen den Zustand der Immobilie nicht umfassend beurteilen. Dementsprechend kann er nicht entscheiden, ob der verlangte Preis für den Standort Bochum gerechtfertigt ist oder nicht. Diese Aufgabe übernehmen wir als erfahrene Immobiliengutachter oder Sachverständiger im Rahmen einer Immobilienbewertung für Sie. Wir erstellen nachvollziehbare Immobiliengutachten für Ihr Haus, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Ihre Eigentumswohnung in Bochum.
Der Name Rhein-Ruhr-Gutachten steht für außerordentliche Kompetenz und Sorgfalt. Unser Ziel ist es, Ihnen eine nachvollziehbare Immobilienbewertung zu erstellen und den Wert Ihrer Immobilie in Bochum und Umgebung möglichst genau einzuschätzen.
Was umfasst unsere Immobilienbewertung am Standort Bochum?
Der Begriff Immobilienbewertung, auch Grundstücksbewertung genannt, wird allgemein für den Vorgang der Wertermittlung einer Immobilie verwendet. Er wird hauptsächlich in der Immobilienbranche und teilweise in der Rechtssprache genutzt und bezieht sich ebenso auf bebauten Grund wie auf unbebaute Grundstücke mit oder ohne Bauerlaubnis in Bochum. Ziel unserer vorgenommenen Wertermittlung ist die Errechnung eines realistischen Kaufpreises für den Standort Bochum.
Solch eine theoretische Voraussage kann aber nur anhand statistischer Werte oder im Vergleich mit anderen verkauften oder ebenso zum Kauf stehenden Grundstücken und Immobilien in Bochum erstellt werden. Deswegen stellt unsere Immobilienbewertung immer nur einen Richtwert zur Verfügung. Die exakte Abbildung des Marktes (Bochum) und eines zu erzielenden Preises am Standort Bochum ist generell nicht möglich. Dafür verhalten sich zu viele Variablen dynamisch und können nicht festgesetzt werden.
Dabei greifen wir auf verschiedene Varianten der Immobilienbewertung (siehe unten: Varianten der Immobilienbewertung) zurück, die alle ihre Vor- und Nachteile aufweisen und zu teils unterschiedlichen Aussagen gelangen können.
Gründe für eine Immobilienbewertung:
Für die Durchführung einer Immobilienbewertung am Standort Bochum kann es viele Gründe geben. Die häufigsten Gründe für die Wertermittlung sind:
- der geplante Verkauf einer Immobilie
- die Auseinandersetzung der Anteile im Erbfall
- der Zugewinnausgleich bei einem Scheidungsverfahren
- eine Beleihung der Immobilie (Grundschuld, Hypothek etc.)
- die Bestimmung des Versicherungswerts einer Immobilie
- die Bilanzierung (bei Anlageobjekten)
- eine Besteuerung
- eine Zwangsversteigerung
Auch wir kennen die die Gründe für eine Immobilienbewertung und wissen, dass ein Gutachten Entscheidungssicherheit bringt. Vertrauen Sie auf die Werteinschätzungen von Rhein-Ruhr-Gutachten und lassen Sie Ihre Immobilie in Bochum bei uns bewerten!
Welche Faktoren werden bei unserer Immobilienbewertung berücksichtigt?
Inhalt unserer Immobilienbewertung ist der aus einem der oben genannten Gründe zu ermittelnde Verkehrswert der Immobilie in Bochum. Der Verkehrswert bildet einen durchschnittlich zu erzielendem Kaufpreis am aktuellen Markt in Bochum ab. Der Sachwert und die Ausstattung der Immobilie spielen aber gerade bei Einfamilienhäusern und Villen in Bochum teilweise nur eine untergeordnete Rolle.
Ein, wenn nicht der wichtigste, Faktor für die Immobilienbewertung ist die Lage. Zu den beliebten Lagen in Bochum zählen:
- Stadtkern,
- Ostviertel,
- Nordviertel,
- Westviertel,
- Südviertel,
- Südostviertel,
- Huttrop,
- Frillendorf,
- Eppendorf,
- Günnigfeld,
- Höntrop,
- Leithe,
- Wattenscheid-Mitte,
- Munscheid,
- Sevinghausen,
- Westenfeld,
- Bergen,
- Hiltrop,
- Gerthe,
- Harpen,
- Kornharpen,
- Laer,
- Werne,
- Langendreer,
- Querenburg,
- Stiepel
Unter Lage versteht man dabei die spezifische Verortung der Immobilie in einem Wohngebiet. Dabei können schon kleine räumliche Verschiebungen (z.B. Seeblick und Zugang auf einer Straßenseite, um ein eher schon extremes Beispiel zu nennen) zu teils großen Bewertungsunterschieden führen.
Besonders zu beachten ist dabei, dass der Verkehrswert in zwei parallel erstellten Gutachten mitunter sehr unterschiedlich ausfallen kann. Je nach Intention der Wertermittlung kann ein besonders hoher oder ein besonders niedriger Wert im Rahmen der gegebenen Koordinaten bei der Ermittlung des Verkehrswertes wünschenswert sein. Gerade bei Auseinandersetzungen im Erbfall oder bei einer Scheidung, wenn eine Immobilie in Bochum in eine Gesellschaft eingebracht wird, oder zur steuerlichen Bewertung können möglichst niedrige Einschätzungen durchaus geldwerten Vorteil für eine Partei haben. In solchen Fällen werden deshalb nicht selten für ein und dieselbe Immobilie mehrere Bewertungen von verschiedenen der beteiligten Parteien abgegeben.
Durch unsere langjährige Erfahrung mit der Immobilienbewertung im Ruhrgebiet, sind wir bestens mit den Lagen in Bochum und Umgebung vertraut. Auch alle weiteren Faktoren wie der aktuelle Markt werden bei Rhein-Ruhr-Gutachten genau betrachtet und in die Immobilienbewertung miteinbezogen.
Welche Varianten der Immobilienbewertung verwendet Rhein-Ruhr-Gutachten in Bochum?
Bei den Modellen zur Errechnung eines Verkehrswertes in Bochum wird hauptsächlich zwischen drei verschiedenen Verfahren unterschieden:
- dem Vergleichsverfahren
- dem Ertragswertverfahren
- dem Sachwertverfahren
Jedes dieser Verfahren hat seine spezifischen Eigenheiten sowie Vor- und Nachteile. Alle versuchen aber möglichst objektiv anhand von gegebenen Parametern den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Natürlich kennen wir uns bestens mit allen drei Verfahren aus und geben Ihnen eine möglichst genaue Werteinschätzung Ihrer Immobilie in Bochum. Vertrauen Sie auf das Fachwissen von Rhein-Ruhr-Gutachten!
Vergleichsverfahren in Bochum
Bei einem Vergleichsverfahren versuchen wir, den Verkehrswert des betreffenden Objekts mithilfe eines Vergleichs mit Verkäufen ähnlicher Objekte zu ermitteln. Das Vergleichsverfahren bietet bei guter Datenlage einen guten Weg, um relativ unproblematisch und schnell den ungefähren Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Dafür beziehen wir immer mehrere ähnliche und räumlich nahe gelegene Objekte mit ein. Fehlen allerdings vergleichbare Objekte, die in der letzten Zeit verkauft wurden oder befinden sich diese in einer anders zu bewertenden Lage, ist es schwierig substanzielle Rückschlüsse auf den Verkehrswert der Immobilie zu treffen, für die ein Immobiliengutachten erstellt werden soll.
Ertragswertverfahren in Bochum
Das sogenannte Ertragswertverfahren wenden wir meistens bei vermieteten Objekten an. Dafür benutzen wir eine Formel, in der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen addiert wird und so den Ertragswert ergeben. Der Wert der baulichen Anlagen ermitteln wir dabei aus dem Reinertrag aus der Vermietung (Jahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten) und der durchschnittlichen Verzinsung lagetypischer Normalgrundgrundstücke, was häufig unter dem Begriff Liegenschaftszinssatz zusammengefasst wird. Zur Erfassung des Bodenwertes ziehen wir auch beim örtlichen Katasteramt erhältliche Bodenrichtwertkarte zu Rate.
Der Wert eines vermieteten Objektes ist also nicht nur vom örtlichen Quadratmeterpreis und der Ausstattung abhängig. Wir beziehen auch den zu der Zeit des Verkaufs gültigen Mietvertrages mit ein, der durch den Verkauf im Allgemeinen nicht erlischt. Dies mindert mitunter den Wert einer Immobilie, wenn diese zu einem im Vergleich günstigen und meist alten Mietsatz schon langfristig vermietet ist.
Sachwertverfahren in Bochum
Bei dem so genannten Sachwertverfahren beziehen wir neben dem Bodenwert auch den Wert der baulichen Anlagen und sonstige potenziell wertsteigernde Anlagen mit in die Ermittlung des Verkehrswertes ein. Von dem durch den Baupreisindex geschätzten Wert der baulichen Anlagen ziehen wir wertmindernde Faktoren wie Alter, Baumängel, Schäden u.ä. ab. Der Bodenwert ergibt sich wie oben beim Ertragsverfahren angegeben. Anschließend addieren wir den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen sowie den ermittelten Wert weiterer wertsteigernder Außenanlagen. So erhalten wir den Sachwert.
Dieser kann als Verkehrswert angenommen werden, je nach Marktlage kann der so berechnete Wert aber auch leicht zu hoch liegen bzw. den tatsächlichen Verkehrswert nicht korrekt abbilden. Deshalb wird bei dieser Form der Immobilienbewertung auch häufig von einem ermittelten Sachwert gesprochen. Das Sachwerterfahren wenden wir hauptsächlich bei eigengenutzten Objekten an. Aber auch bei zur Immobilienbewertung vermieteter Luxusimmobilien, bei denen die hochwertige Ausstattung und Bausubstanz bei einem Ertragswertverfahren nicht genügend gewürdigt würde.
Bochum in Kürze – Zahlen und Fakten
Die Stadt Bochum besitzt die Stadtrechte seit dem Jahre 1321. Die einst durch Kohle und Stahl geprägte Stadt hat im Rahmen des Strukturwandels der gesamten Ruhr-Region ihr Gesicht verändert und zeichnet sich heute als Standort innovativer Technologien, bedeutender Hochschulbereiche, industrieller und gewerblicher Fertigung, kultureller Einrichtungen, Verwaltungen und Dienstleister aus.
Durch die zentrale Lage im Mittelpunkt eines dichten und leistungsfähigen Verkehrsnetzes im Land Nordrhein-Westfalen ist Bochum mit den Städten des Landes Nordrhein-Westfalen, Deutschlands und Europas eng verflochten und zu einem beliebten Immobilienstandort geworden.
Geografische Daten:
östliche Lange: 7 Grad 13 Min. 34 Sek.
nördliche Breite: 51 Grad 28 Min. 21 Sek.
höchster Punkt: 196 m über NN (Kemnader Straße 302 a)
niedrigster Punkt: 43 m über NN (Straßenunterführung „Am Blumenkamp“) maximale Nord-Süd-Ausdehnung: 13,0 km
maximale Ost-West-Ausdehnung: 17,1 km
Gebietsfläche: 145,4 km2
Sozioökonomische Daten:
Einwohnerzahl: 370.899 (Stand 31.12.2020); Vorjahr: 372.193 davon männlich: 182.892, weiblich: 188.007
davon Deutsche: 316.273, andere Nationalitäten: 54.626 Bevölkerungsdichte: 2.551 Einw. je km2
Rhein-Ruhr-Gutachten ist Ihr Partner für Immobiliengutachten direkt vor Ort. Mit Sitz in Bochum führen wir regelmäßig Immobilienbewertungen in der Umgebung und im gesamten Ruhrgebiet durch. Verlassen Sie sich auf unsere Marktpreiseinschätzungen und Verkehrswertgutachten!